Gemeinschaftliche Wohnprojekte auf privatem Boden
Herausforderungen und kommunaler Einfluss
Gemeinschaftliche Wohnprojekte, insbesondere in den heute dominierenden Formen der Genossenschaft oder des Miethäusersyndikats, werde immer breiter als herausragende Form des nachhaltigen, sozial gemischten Wohnens und der Quartiersbelebung anerkannt. Gleichzeitig sorgen leere kommunale Kassen und magere Grundstücksbestände dafür, dass die Politik gerne auf die Möglichkeit schielt, auf privaten Grundstücken solche Projekte zu ermöglichen.
Natürlich würden Projekte auf einem Max-Becker-Areal oder auf dem NQB die gleichen förderlichen Effekte erzeugen, doch gibt es verschiedene Hürden für Ihre Realisierung.
Es fängt damit an, dass Projektentwickler schon beim Einstieg mit einer maximalen wirtschaftlichen Ausschöpfung der Grundstücke kalkulieren und damit auch den Ankaufspreis von Grundstücken ermitteln. Auch wenn es auf dem Weg viele Unbekannte gibt, führt die erforderliche Preisbegrenzung für gemeinschaftliche Wohnprojekte zu Mindereinnahmen, die an anderer Stelle auszugleichen sind. In Köln, wie in vielen anderen Städten, gilt ein kooperatives Baulandmodell, das den Entwicklern in Köln einen Anteil von 30% an geförderten Wohnungen auferlegt. Dies haben sie eingepreist. Alle weiteren Auflagen lassen sich nur mit starkem politischen Willen und zähen Verhandlungen durchsetzen. Nicht überraschend ist, dass Entwickler angesichts der hohen Baukosten argumentieren, dass es nicht ginge, bzw. die Preise an anderer Stelle erhöhe, so dass Politik schnell davor zurückschreckt. Sofern wir von einem kleineren Umfang gemeinschaftlicher Wohnprojekte ausgehen, lässt sich dem entgegenhalten, dass diese “Belastung” gegenüber den Unwägbarkeiten einer solchen Entwicklung im Ganzen zu vernachlässigen sei. Natürlich wäre das Einfachste, gemeinschaftliche Wohnformen in das kooperative (!) Baulandmodell zu integrieren, weil dies dann schon die Ankaufspreise beeinflussen würde; aber dann reden wir von Projekten in einer recht fernen Zukunft.
Die andere Sicht ist, das Entwickler keinen Anspruch auf Planungsrecht haben, also das Risiko, das die Kommune die Entwicklung an Bedingungen knüpft – auch solche, die noch nicht beschlossen sind – grundsätzlich tragen müssen. Politik wird dies immer mit Augenmaß tun und Entwickler haben verschiedene Möglichkeiten, sich beim Grundstücksankauf dagegen wirtschaftlich abzusichern.
Deshalb – und dies ist der einzige uns bekannte Ort – hat sich die Stadt Tübingen vor einigen Jahren dazu entschlossen, der Aurelis eine solche Auflage für 25% des Entwicklungsgebiets “Alter Güterbahnhof” zu machen, zusätzlich zu 20% gefördertem Wohnungsbau. Der Kopf dahinter ist der in der Szene bekannte Baubürgermeister Cord Soehlke. In einem Webinar zum Thema im September dieses Jahres, machte er deutlich, dass eine freiwillige Mitwirkung der Eigentümer unrealistisch sei, die Durchsetzung aber möglich und zumutbar, wenn mit Augenmaß gestaltet. Dies bleibt kein Einzelfall, gerade wird in Tübingen ein weiteres Projekt mit ähnlichen Vorgaben entwickelt. Hier ist also eine Lösung für das Dilemma in Sicht.
Der Kölner Planungsdezernent Andrée Haack meinte hierzu im Juni 2026, dass man zwar eventuell die Baukosten drücken könne, aber auf die Angebotspreise der EigentümerInnen von Neubauten eben keinen Einfluss habe. Die Angst in Kommunen ist, dass man Investoren mit Auflagen verschrecken könnte. Sie ist sicherlich für den Fall von überzogenen Forderungen berechtigt, doch reden wir für gemeinschaftliche Wohnprojekte von überschaubaren wirtschaftlichen Zugeständnissen, die im Ergebnis immerhin dauerhaft preisgedämpften Wohnungsbau schaffen und in der Regel auch einen nennenswerten Teil an geförderten Wohnungen integrieren. Die jüngsten Insolvenzen von regionalen Marktteilnehmern (Cube Real Estate und Pandion AG) scheinen vordergründig zu bestätigen, dass die Luft zu dünn sei. Doch vielleicht ist es ja eben so, dass diese Unternehmen gerade durch diesen unregulierten Wettbewerb zu spekulativem Handeln gedrängt werden, dass ihnen dann zu Verhängnis wird?
Es ist also sicher nicht leichter auf privatem Grund gemeinschaftliche Wohnprojekte zu ermöglichen, als auf öffentlichem. In beiden Fällen ist es eine Frage des politischen Willens.
Nun sind nicht alle Entwickler gleich und das oben Beschriebene bezieht sich in erster Linie auf Modelle, die von Finanzinvestoren getragen werden. Für werteorientierte Entwickler und Grundstückseigentümer kann die Integration gemeinschaftlicher Wohnprojekte ohnehin viel Sinn ergeben. Gerne berät die MitStadtZentrale interessierte Unternehmer:innen in dieser Frage.
