Gemeinschaftliches Wohnen am Poller Damm – Ausschreibung kommt Anfang 2025
Einen ersten Einblick in die für 2025 geplante Grundstücksausschreibung für gemeinschaftliche Wohnprojekte am Poller Damm gab die Stadt Köln beim Themenabend der MitStadtZentrale am 10.10.2024.
Zu Gast waren Franka Schinkel, Leiterin der Wohnungsbauleitstelle und Sabine Pawlowski vom dortigen Büro für gemeinschaftliche Wohnbauprojekte und stellten die Rahmenbedingungen vor. Sabine Bous, Teamleiterin Wohnungsbau im Liegenschaftsamt und Viktor Schumacher, die dort die Ausschreibung erarbeiten, beantworteten Fragen zum Erbbaurecht.
Franka Schinkel, selbst Pollerin, betonte, dass das gemeinschaftliche Wohnen der Stadt Köln sehr wichtig sei. Die partizipative Planung durch die Bewohner*innen bringe Projekte hervor, die für gute Nachbarschaften sorgen und oft ins Quartier ausstrahlen.
Um mehr dieser Projekte in Köln zu ermöglichen, wurde 2021 die Gründung einer Beratungsstruktur beschlossen, die seit 2022 aktiv ist. Das Büro für gemeinschaftliche Wohnbauprojekte (BfgWbP) treibt das Thema in der Stadtverwaltung voran, sorgt für seine Berücksichtigung in den Entwicklungsgebieten, bereitet Grundstücksausschreibungen vor und begleitet die Gruppen später im Genehmigungsprozess. Die MitStadtZentrale (MSZ) übernimmt die Öffentlichkeitsarbeit und Erstberatung von Gruppen, aber auch Bauträgern oder Grundstückseigentümerinnen. Sie spiegelt die Bedürfnisse der „Projekte-Szene“ an die Verwaltung und berät zu guten Ausschreibungsbedingungen.
Starter-Projekt Poller Damm
Am Poller Damm werden erstmals Grundstücke nach dem neuen Kölner Konzeptverfahren für gemeinschaftliche Wohnbauprojekte ausgeschrieben. Am 16.05.24 traf der Kölner Rat den Grundsatzbeschluss 4107/2023 für den Ablauf der Ausschreibungen von Grundstücken an gemeinschaftliche Wohnbauprojekte. (Näheres zum Grundsatzbeschluss gibt es auch in einem Blogbeitrag und auf der Seite “Konzeptverfahren“)
Eine Empfehlungskommission erarbeitet die ganzheitliche Bewertung nach Konzeptqualität. In ihr sind auch Expert*innen für gemeinschaftliches Bauen vertreten. Die Vergabe der Grundstücke – zum Festpreis im Erbbaurecht– beschließt der Rat der Stadt Köln. Auch die 2022 beschlossenen Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln müssen eingehalten werden.
Herausforderung: Innovatives Projekt in altem Bebauungs-Plan
Die beiden Grundstücke, WA3 und WA5, die für gemeinschaftliches Bauen vorgesehen sind, jeweils etwa 4.000 qm groß, bieten Raum für etwa 5.000 qm Wohnfläche. Die Gebäude müssen 2-geschossig mit Satteldach sein, die Bebauung ist wesentlich weniger dicht als heute geplante Neubaugebiete, etwa im nicht weit entfernten Deutzer Hafen. Die Nähe zum Rhein bietet hohe Freizeitqualität bei relativer Innenstadtnähe.
Für die Grundstücke am Poller Damm gibt es bereits einen Bebauungsplan. Das ist von Vorteil, da das Planungsrecht bereits besteht und Bauanträge eingereicht werden können. Allerdings wurden die Vorgaben für Reihenhäuser und nicht für innovatives Wohnen gemacht, erläutert Sabine Pawlowski vom städtischen Büro für gemeinschaftliche Wohnbauprojekte in ihrem Vortrag.
Um ohne langwierige Bebauungsplan-Änderung bald gemeinschaftlich bauen zu können, hat sie eine Machbarkeitsstudie in Auftrag gegeben. Die Studie wird mit der Ausschreibung zur Verfügung gestellt, um Möglichkeiten aufzuzeigen, wie auch in der vorgegebenen Reihenhaus-Kubatur verschiedene Wohnungstypen machbar sind. Sie klärt nun mit einer sog. Bauvoranfrage beim Bauaufsichtsamt im Vorfeld verschiedene Fragen, um Transparenz und Planungssicherheit für die Ausschreibung zu geben.
Dabei geht es z. B. um die Möglichkeit, verbindende Stege zwischen den Hausgruppen einzuplanen oder Balkone auch auf der Straßenseite zu ermöglichen. Auch gemeinsame PKW-Stellplätze in der Tiefgarage, die nur auf einem der Grundstücke zulässig ist, sollten untergebracht werden können.
Die Ergebnisse dieser Klärungen werden in diesem Jahr erwartet und fließen dann in das Exposé ein, das das Liegenschaftsamt erstellt, sodass die Ausschreibung im 1. Quartal 2025 veröffentlicht werden soll. Die Gruppen erhalten damit die Grundlage, um ein tragfähiges Konzept und die Grundlagen einer Finanzierung zu erarbeiten. Die Anforderungen an die Bewerbung sollen möglichst niedrigschwellig sein, eine Architektenplanung wird erst nach dem Zuschlag gefordert.
Hilfreiche Fragen aus dem Publikum
Erstmals stellt die Verwaltung eine Ausschreibung so frühzeitig vor. Die Fragen aus dem teils sehr fachkundigen Publikum erwiesen sich als hilfreich für die weitere Ausarbeitung. Hier ging es z. B. um die Frage, ob es nur einen Bieter für beide Grundstücke geben könne oder mehrere. Weitere Vernetzungsformate könnten hier für kleinere Gruppen und Interessierte hilfreich sein, um sich ggf. zusammenzuschließen oder zu kooperieren.
Sabine Bous und Viktor Schumacher erläuterten auf Nachfrage, dass der Grundstückswert im Frühjahr 2025 ermittelt und bis zur Unterzeichnung des Erbbauvertrags etwa ein Jahr nach der Auswahl fixiert wird. Die Höhe des Erbbauzinses ist abhängig von der Nutzung: Bei einem Anteil von 30% öffentlich gefördertem und 20% sog. preisgedämpftem Wohnungsbau (alternativ B-Förderung), liegt der Zins bei 1,5% mit einer Laufzeit von 60 Jahren, andernfalls werden 4% fällig. Die Vergabe im Erbbaurecht wird nicht an Gruppen mit Eigentumswohnungen möglich sein, aber an Genossenschaften.
Wichtig war für das Publikum vor dem Hintergrund bisheriger Ausschreibungen die größtmögliche Transparenz der Bewertungskriterien. Ob die Bewerbungsphase 4 oder 6 Monate dauern solle, war ein weiterer Diskussionspunkt und wie Verzögerungen durch die anstehende Kommunalwahl vermieden werden können.
Die MitStadtZentrale informiert auf der Website und im Newsletter zu Vernetzungs- oder Informationsformaten, z. B. zur Genossenschaftsgründung, im Zusammenhang mit der Ausschreibung.
Den Vortrag der Stadt Köln zu Rahmenbedingungen, Machbarkeitsstudie, Daten finden Sie hier